美国房产出售税务问题
在美国卖房不得不考虑税的问题。但是卖房子之前房子是自住还是出租?是先自住转出租再卖,还是先出租转自住再卖?不同情况在税务上有不同处理方法。那么具体什么时候出售,出售前需要了解哪些税务知识?
首先了解一下房产消费税Excise Tax。
华盛顿州由于优越地理位置和高科技公司带动,房产市场一直受新移民和投资者青睐,针对高端住宅销售消费税Excise Tax 也大幅提高。新的累进制税率结构将于2020年1月1日生效,其适用于房产销售,以及在华盛顿州持有房产的实体的控股权交易。
新的政策实行后,50万美元以下的房产,其综合税率会降低到1.6%,但高于300万美元的房产,简单计算后综合税率则会高达3.5%。
以一套价值440万美元的房产为例,50万美元以内的部分按1.1%的税率征税,下个100万美元按1.28%征税,接下来的150万美元按2.75%征税,其余的140万美元将按3%的税率征税。这意味着,卖家出售一套价值440万美元的房产须缴纳总计10万1550美元的州消费税。
除了销售税,房产出售的利得税Capital Gain Tax也是我们需要了解的。当房产出售时,出售价格与出售成本之间(包括增值成本:如装修,维修成本等)的差额即是资本利得。
房屋出售时的资本增值税绝对是一笔很大的开销。但是房屋在出售时仍有机会享有25万/个人或者50万/夫妻共同申报的免税额。
需要符合以下条件:
1、在房屋出售前连续5年(60个月)之内,该房屋作为你的主要居住地使用最少要满2年(24个月)。即假设在2017年出售房屋,在2012-2017年里,你拥有该房屋并且作为主要居所2年。
(这2年的拥有和使用可以落在出售前的5年内的任何时间。当你出售的时,你不一定需要居住在那里,尽管你拥有和作为主要房屋来居住有很长的时间,在计算的时候也只是出售前的5年时间内。)
2、在这5年期间,该房屋不是由1031交换所得。
3、这次出售的前2年之内,没有申报过自住房出售后的免税额。
美国是一个“万税国家”,在美国置业前事先做好税务规划,根据个人及家庭的财务情况、购房用途、及未来规划等,与律师、会计师进行有针对性的税务规划,不但可以有效减税,更有可能让在美投资获得更高的回报。您也可以私信我们,提前咨询规划。
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外国人在美国投资房产出租如何报税
作为外国人,也就是既没有绿卡,同时在美国居住没有超过183天,但有来自于美国的租金收入,也是要报税的,虽然不一定需要交税。
如果您是外国人身份,在美国投资房产, 首先您必须申请个人税号 - ITIN。Individual Taxpayer Identification Number(个人纳稅者识別号)的缩写。
作为外国人在美国出租自己的房产,稅务部门需要扣除(Withholding)租金收入的30%作为预扣稅,但是如果有税号, 拿到稅号之后再收租金就不需要缴纳预扣稅了。预扣稅在个人申请到稅号之后也是可以找国稅局退稅的,但是操作不那么容易,所以建议客户还是在收租金之前就将稅号申请好。
个人税号ITIN可以通过我们会计事务所来申请, 曹氏会计事务所是美国国税局认证的代理机构,有权代表国税局对申请人的护照原件进行认证,申请人无需邮寄护照原件去国税局办理税号。
出租房其实就是一个生意,有收入,有费用。首先要明确一个概念,就是只有出租的利润是需要交税的,而利润等于收入减去费用。这部分的税率就是您个人税所有收入加在一起后适用的税率。
主要有以下项目费用可以抵税:
u贷款的利息部分;
u地税;
u房屋保险、产权保险、贷款保险;
u水电煤气费用;
u律师、会计师、中介费用;
u维持、维修、清洁费用。
u房屋的折旧费也可以相应地抵扣:假设一个住宅房的寿命是27.5年,商业房为39年。折旧的概念是27.5年以后,这个住房就不值钱了。但要注意的是,只有房屋价值可以折旧,土地价值是无法折旧的。
对于美国居民来说,美国税法允许纳税人就最多两栋自住屋的贷款利息与收入抵减,享受省税好处。实务上,很多屋主将第二栋自住屋出租,却刻意隐瞒租金收入,以便继续享受省税好处。会计师指出,这项贪小便宜的做法有可能替屋主带来牢狱之灾。房租收入实报,事实上正确申报房屋折旧和出租屋有关的维修开支,不但可减少租金须缴的税金,也可以避免未申报房屋租金带来的风险。虽然外国人不属于美国税务居民,不过若是外国人在美国有租金收入,也必须申报,否则被查税的风险很大。
外国房东需要在每年6月15日之前将税务申报表格,申报给美国税务局。如果来不及准备报税材料,可以申请延期到当年10月15日,但必须要在6月15日报税截止日或之前及时递交延期申请。#美国报税 #美国房产投资 #出租房