对抗通胀：投资房地产并不能完全放心

为对冲通货膨胀，投资者将目光投向了房地产。但经济学家表示，虽然在通胀期单户住宅通常表现良好，但如果业主无法提高租金，办公、零售物业及其他商业地产的价值可能大幅下跌。

美国劳工部本月公布的报告显示，4月份消费者价格同比涨幅达到4.2%，创2008年以来的最高升幅，自那以来通胀前景已经成为金融市场挥之不去的一个阴影。

许多分析师和投资者预计，这种通胀飙升势头将是短暂的。他们认为，通胀攀升反映了多重因素的影响，包括最近的财政支出、被压抑的需求和美国经济重启之际生产面临瓶颈。随着经济继续从疫情影响下恢复，以及传统消费模式进一步回归，这些因素的影响应该会消退。

但是，考虑到多家美国公司发出涨价预警，在货币贬值时能够升值的资产正在成为越来越多投资者追逐的目标。

在最近经历过的通胀时期，住宅房地产被证明是一个避风港。斯坦福大学经济学家Monika Piazzesi研究了美国上世纪70年代的通胀情况，发现房价相对于经济规模有所上升，同时股票价格出现下跌，这意味着业主变得比持有股票的人更富有。

经济学家称，在通胀快速上升时期，住宅和商业房地产业主的经济状况往往比持有股票或债券者要更好。写字楼、零售店和公寓租金通常与消费者价格挂钩，并随着通胀而上升，进而推高房地产收入。通胀还推高了建筑业成本，业主将从中受益，因为来自新建筑的竞争有望减少。

还有就是人们的从众心理作祟，房地产素有抗通胀投资的美誉，越来越多的人购买房地产仅仅是因为他们认为其他人也会这么做。但在通胀期间无法提高租金的业主会遭受损失。写字楼和零售商铺的租约通常长达10年或更久，除非将通胀相关的租金上涨纳入租约中，否则业主的实际收入就会缩水。通胀上升通常导致利率上升，这会推高无风险债券的收益率，并让房地产收益率相形见绌，这会让房地产价值承压。如果业主不能充分提高租金以弥补这一点，通胀将令他们的财富受损。

北卡罗来纳大学(University of North Carolina)房地产和金融学教授David Hartzell研究了二十世纪80年代通胀对美国房地产回报的影响。他发现，空置率偏高时，房地产作为通胀对冲工具的效果并不好。”他说：“如果有大量空置，边缘地带业主就会失去议价能力。”

资产管理公司DWS的流动实物资产部门主管John Vojticek说，他预计通胀将回落，但会略高于疫情之前水平。他说他所在的公司对写字楼业主持悲观看法，长期租约使他们在短期内容易受到通胀的影响。目前DWS更看好出租住宅和仓储单元的业主，这些地产的租约要短得多，追随通胀提高租金比较容易。（节选自华尔街日报）