美联储官员为房市考虑 商议缩减抵押贷款支持证券购买规模

据华尔街日报讯，美国联邦储备委员会官员在探讨最终缩减其宽松货币政策的方式之际，正在争论是否从削减抵押贷款支持证券购买规模开始，以免给繁荣的房地产市场再添一把火。

自2020年3月5日以来，美联储已经购买了9,820亿美元抵押贷款支持证券，当前的方案是每月至少购买400亿美元。此类行动以及美联储每月购买800亿美元美国国债之举，旨在压低长期借贷成本，帮助美国经济从新冠疫情的影响中恢复过来。

在6月15日-16日的政策会议上，美联储官员重申，计划继续把短期利率保持在零附近，并把资产购买再维持一段时间。他们还开始讨论，在何时以何种方式开始下调或缩减资产购买规模，作为让经济逐渐脱离这种支持的第一步。

达拉斯联储银行行长卡普兰(Robert Kaplan)在一次采访中谈及抵押债券购买时表示：“我们看到这些购买产生了一些意想不到的后果和不良反应。”在他看来，这些行动助长了房价的飙升。卡普兰之前曾说过，他对于是否仍需要购买抵押债券心存疑虑。

会上提到的一个选项是，让抵押贷款支持证券购买规模的缩减早于或快于美国国债购买规模的缩减。这种方式被称为两速缩减。

圣路易斯联储银行行长布拉德(James Bullard)接受CNBC采访时表示：“我有点倾向于或许我们不再需要购买抵押贷款支持证券。”同期，波士顿联储银行行长罗森格伦(Eric Rosengren)建议，美联储官员应该考虑双速缩减购债规模。他说：“抵押债券市场现在可能不需要那么多支持。”

而其他一些美联储官员反对这一观点，认为组合购买抵押贷债券和美国国债整体上降低了长期利率，而不仅仅是抵押贷款利率。他们认为，住房市场火爆的背后还有其他因素助力，包括需求强劲需求而待售房屋相对不足。购买住房抵押贷款债券就像购买美国国债一样，都是通过购买长期证券推高价格，从而降低美国经济各领域的长期利率。债券价格和收益率呈反向变动关系。

旧金山联邦储备银行行长戴利(Mary Daly)表示购买住房抵押贷款债券“实际上不会对你支付的房贷利息产生直接影响。”她认为购买住房抵押贷款支持证券的做法对房贷利率的影响微乎其微。根据联邦住房贷款抵押公司(房地美)的数据，截至上周，30年期固定利率房产抵押贷款的平均利率已从2020年2月的3.5%左右降至3.02%。

纽约联储主席威廉斯(John Williams)上个月表示，美联储购买住房抵押贷款债券的行为对其他金融领域有相当大的溢出效应，比如公司债券利率和其他类型的类似证券。威廉斯在过去一周重申，美联储的资产购买计划并非专门针对住房市场。

卡普兰和前白宫经济顾问弗曼(Jason Furman)和前财政部长萨默斯(Lawrence Summers)等其他主张双速缩减的人表示，购买抵押债券的行为压低住房抵押贷款利率；弗曼6月9日在有线电视新闻网(CNN)上表示，“我们都更愿让抵押贷款利率低企。但房价正在爆炸式上涨，美联储可能不应再继续人为压低抵押贷款利率”。按历史标准，抵押贷款利率已经很低。利率下降使购房者能提高出价。美国5月份房价中值同比增长了24%，创几十年来最快增速。

美联储主席鲍威尔(Jerome Powell)尚未对这场辩论公开发表看法。不过，2013年美联储官员上一次准备缩减购债计划时，当时还是理事的鲍威尔最初支持先把美国国债的购买规模缩减至零，然后开始放慢购买抵押贷款支持证券的速度。这是因为他那时寻求继续支持住房市场，该市场在经历2007-09年的经济衰退后仍未摆脱困境。

美联储购买资产的目的是支持整个经济，而不是某个领域。在放慢购买美国国债之前先放慢购买抵押债券的话，上述说法将不再成立，因为这意味着迁就房地产领域的状况。

SGH Macro Advisors的首席美国经济学家Tim Duy表示，他认为美联储不会通过减少购买抵押债券来为房地产市场降温。唯一能对住房市场产生较大影响的就是压低需求，为此将需要美联储提高中长期利率，但恐怕美联储还没有做好准备。（节选自华尔街日报）