全球都在噌噌噌地涨！跟吗？

新冠肺炎疫情令全球经济遭受重创，许多国家经济陷入负增长。然而，全球楼市却异常坚挺，欧美多个国家的房价涨幅更是创下数年来之最。

 

2021年4月29日，土耳其伊斯坦布尔。图|IC photo

2020年，土耳其伊斯坦布尔房价涨幅全球第一，房价上涨了23.3%。加拿大渥太华-加蒂诺地区和哈利法克斯位列第二和第三，涨幅分别为18.7%和16.3%。进入2021年，房价上涨的热潮继续在更多国家和地区蔓延。

 

全球房价逆势暴涨，背后黑手到底是谁？

一、逆势坚挺的房价

房价涨落向来能牵动全球神经。

 

一年前《经济学人》曾预测，2020年全世界的房价通胀将放缓至2.5%，价格普遍下跌的可能性为25%；

 

2021年3月25日，加拿大温哥华。图|IC photo

  

2020年初新冠肺炎疫情席卷全球，加拿大抵押贷款和住房公司当时作出预测表示，加拿大房价将下跌至少18%。

 

然而，看起来言之凿凿的预测并未成真，事情却朝向另一个极端发展——

 

2020年，全球房价增速创下新高，全球56个主要国家中有89%的国家房价出现上涨，房价平均上涨5.6%，并且有10个国家的房价涨幅超过10%。

 

从全球城市房价上涨排行榜来看，土耳其伊斯坦布尔以23.3%的上涨率跃居榜首。当地一片普通居民住宅区，房价和2019年比已经涨了一倍。就算是高端楼盘，也难逃涨价魔咒，博斯普鲁斯海峡沿线黄金地段的独栋别墅，尽管房价不断上扬，只要有人愿意出售，很快就能交易。

 

进入2021年，房价上涨的热潮继续蔓延。

 

2021年3月，加拿大共售出7万多套房屋，比去年同期高出76%，价格也较去年同期上涨了31.6%。虽创下了有史以来最快增速，库存房源却开始引人担忧。过去加拿大平均市场库存房源月数为5个月，而目前待售库存房源仅剩1.7个月，所剩房源寥寥无几，接下来可能一房不剩。

 

澳大利亚在今年3月份房价环比上涨2.8%，创下近33年以来最快单月上涨纪录；其中悉尼以3.7%的涨幅领跑。有的房屋上线仅一周，就有36个买家询价。

 

韩国房价也是水涨船高。首尔江南区的重建规划区内，一套使用面积为131平方米有着45年屋龄的公寓，售价一度突破40亿韩元，约合人民币2300万元，较前一个月涨了200万元人民币。

 

然而，高价并没有打消购房者的热情。2020年8月，首尔一处公寓楼盘预售时，数万人前来抢购，竞争比例高达340:1。令人不禁想到，两年前首尔一座能容纳1600多户的新小区在预售的时候，竟吸引了10万人抢购。

 

房价暴涨、民众生活压力陡增，韩国总统文在寅在2021年的新年致辞中对高房价向民众道歉。但道歉似乎没有起到多大作用，2021年第一季度，仁川、京畿道等地公寓交易价上涨约5%，部分城市的涨幅甚至超过首尔10倍。因房价居高不下，首尔一些购房者退而求其次，选择了首尔周边的卫星城或其他城市。

 

另一边，美国楼市同样疯狂。

 

2020年6月，美国“封城令”松动，全美房价一下就较上个月上涨21%，创下1968年以来的最大月度涨幅。7月，美国二手房销售量飞速攀升至586万户，环比增长25%，创2006年底以来最高水平。

 

美国楼市疯狂到什么程度？因为排队看房要等上三四天的时间，一些购房者看过户型图与实景照片，就迫不及待地付款入手了。

 

此外，还有新西兰和英国：2020年，新西兰房价上涨了19%；英国住房按揭贷款机构Nationwide的数据显示，英国房价在2020年12月份同比上涨了7.3%，创下了近6年来最大的涨幅。

 

纵观全球，受新冠肺炎疫情影响，经济受重创，房价却飞涨，什么道理？

 

二、全球央行“大放水”

其实，这与全球范围宽松的货币政策密切相关。

 

2020年，为了抵抗疫情对于本国经济的冲击，各国央行默契地以史无前例的速度扩张基础货币，即“放水”。

彭博社数据显示，去年全球四大央行（美联储、欧洲央行、英国央行和日本央行）在量化宽松政策上就投入了超过5.6万亿美元（约36万亿元人民币）。

 

美国华盛顿特区，美国联邦储备委员会大楼。图|人民视觉

2020年3月，欧洲央行已经宣布2020年底前额外增加1200亿欧元资产购买计划，同时使用流动性工具以及灵活银行业监管等措施，为欧元区注入额外流动性。就在同一个月，欧洲央行宣布7500亿欧元紧急资产购买计划。到了年底，随着第二波封锁措施导致欧元区经济复苏承压，欧洲央行宣布维持三大关键利率不变，并再度将紧急抗疫购债计划规模扩大5000亿欧元。

 

根据美联储公布的数据估算，2020年美国货币增量约为11万亿美元，去年一年美国印钞量就占美元总量的34%。

 

一方面，通过利率政策和大规模量化宽松措施，压低长期抵押贷款利率，在利率低的情况下，人们会增加借贷量，借更多的钱，因为借钱的成本低。同时因为手中现金更多，也会刺激购买和消费。

 

另一方面，民众在对“放水”引发的货币贬值感到恐慌时，大部分人囤积自认为最能保值的资产。以房产为代表具有的保值增值性的实物资产就成了人们的首要选择。

 

以美国为例。据美国劳工部的数据统计，美国的失业率在新冠肺炎疫情暴发后一直居高不下。2020年4月美国非农就业岗位减少2050万个，当月美国失业率环比飙升至14.7%，为上世纪30年代经济大萧条以来最高值。

 

就在此前一个月，为了应对疫情影响下的流动性问题，美国联邦储备委员会推出了无限量的量化宽松（QE）计划，并宣布增加4万亿美元的流动性。两天之后，美国国会又通过2万亿美元的财政刺激方案。

 

源源不断的资金进入市场，通过纾困资金、失业救济金、股市增长、企业薪资保护项目等方式到了普通国民的手中。

 

一个普通沃尔玛收银员，如果失业，每个星期可以拿到1000美元的救济金，这比正常工作的工资都要高，民众购买力不减反增。

 

赋予民众购买力的同时，在宽松货币政策的利好之下，房贷利息变得非常低。

 

除了美国抵押贷款银行协会（MBA）锚定的30年固定抵押贷款利率达到历史新低值3.08%，在实际贷款操作中，对许多历史信誉较强的机构客户，抵押贷款利率甚至能够达到2.75%这样前所未有的低值，很多人突然发现，月供比房租还要低，那为什么要租房呢？

 

对于英国来说，房价上涨可以归结为惠民房产政策——减免部分购房印花税。

 

按照这一政策，在英格兰和北爱尔兰地区，英国政府将把购房印花税的起征点从原来的12.5万英镑暂提至50万英镑，房产价格中50万英镑以下的部分无需缴纳印花税。以英国平均购房价格23.2万英镑（204万元人民币）计算，购房者可节省大约2140英镑（1.9万元人民币）。政策使围绕首都伦敦等超大型城市的通勤区，更是出现了房地产抢购热潮。

三、原材料也在上涨

在宽松的货币政策导致多国利率下降至历史最低水平的大背景下，不只房产，股票、黄金、比特币等多种资产价格普遍上涨，建材价格也不例外，而建筑成本的增加也带动了房价的上涨。

 

商品房售价的基本构成成本最大的除了地价，就是土建安装成本。

 

主体工程其中钢筋/混凝土量占主体成本的80%左右，而铁是钢筋的原材料。

 

电线、中央空调、成品房配备电器的大量配件原材料都是有色金属。

 

此外，石油是所有化工产业的基础原材料，石油价格一路上扬，最终将传导至整个化工产业链，以至于下游的涂料：树脂、乳液、钛白粉、固化剂、颜料等价格连续疯涨。

 

2020年，作为全球房价涨幅最大的国家，土耳其国内的建筑成本指数增长率达到22.99%。新西兰原材料的供应情况扑朔迷离，工人也十分短缺，很多开发商的施工进度已经达到极限。

 

2020年10月28日，美国华盛顿，工人用木板封闭沿街办公楼和店铺。图|人民视觉

 

对于美国来说，木材价格一定程度上影响了美国楼市。

 

过去一年来，由于疫情期间锯木厂工人人手短缺，导致加利福尼亚的红木和南方的黄松无人砍伐，此外，美国与加拿大之间的贸易争端也影响了木材供应。市场上出现了木材供应不足的情况，使其价格一度达到每千板英尺（1板英尺为1英尺长、1英尺宽且1英寸厚的木材体积）1326.70美元的历史高点，是一年前价格的四倍多。

 

另一方面则是新屋开工和营建许可增长对木材的旺盛需求。从家得宝（Home Depot）和劳氏公司（Lowe’s）的营收数据可以看出，新冠肺炎疫情期间的房屋翻新和自我改造项目大幅增加，房屋建设市场也出现反弹，这些趋势都增加了对木材的需求，进一步推高了价格。

 

“以前1美元多的时候，我们都会扔掉这些旧木板，现在新木板太贵了，我们都不会轻易扔掉旧的，要好好研究一下看看还能不能再用起来，能用就把板上的钉子给拆了留着备用。以前，盖个房子一平方尺150美元就行了，现在起码要180美元。”一位在美国做建筑装修业多年的资深人士说。

 

根据全美住宅建筑商协会的数据，2020年木材成本的上升使美国新建房屋的平均价格上涨了逾2.4万美元。

 

四、需求的爆棚

全球楼市价格上扬，还有一个重要原因是需求量推高了价格。这一切的根源是疫情暴发。

 

一方面新冠肺炎疫情一定程度上改变了人们的生活方式。居家办公使得人们对家庭空间工作生活两用的需求增大。

 

英国《经济学人》指出，疫情前，人们在独立住宅和公寓之间没有明显的偏好；现在越来越多人习惯居家办公，对大空间的需求也空前高涨。全球不少国家和地区开始鼓励远程办公，许多人被迫居家工作了数月之久。因此，远离市中心，但是面积更大、质量更好的郊区豪宅变得更加受欢迎。

 

在英国，独立住宅的价格正以4%的速度上涨，而公寓的价格仅上涨了0.9%，而且，带花园的住宅比不带花园的住宅更受欢迎。

 

疫情期间，成千上万的纽约市民离开城市去乡村买房或租房。纽约周围的郊区楼市迎来一波上升行情。据当地媒体报道，汉普顿、纽约威彻斯特县等区域2020年7月份均出现住宅销售倍增的情形。与此同时，房屋库存的稀缺也使得市场更加紧张。在康涅狄格州的格林威治镇，乡村房屋库存下降了近18.5%。

 

加拿大统计局的数字显示，在2019年7月至2020年7月的这段时间内，多伦多涌向安省其他区域的人，比反向搬进多伦多的人口多5万余人。蒙特利尔的净流失人口也有将近2.5万人。

 

而不少公司（尤其是年轻人居多的互联网科技公司）逐步意识到员工居家办公模式的可行性，出于节约成本的目的，已经宣布在疫情结束后也会继续实行居家办公，从而节省办公物业成本。这意味着疫情结束后，郊区房的热度将得到延续。

 

另一方面，疫情导致了一些国家人员回流。

 

对于新西兰来说，大约有100万新西兰人居住在海外，由于欧美疫情的反复，大批侨居海外的新西兰人陆续回国，造成住房需求上涨。除此之外，许多海外买家来新西兰投资买房，加剧了供求矛盾。目前新西兰全国住宅供应的缺口大约在5万套 。

五、各显神通

“放水”只能短期刺激经济，却无法带来实质性的增长，泡沫总有被戳破的一天。 

 

这一切，在2008年国际金融危机之后已经上演过一番。

 

2008年之前的一段时间内，美国的利率都处在一个相当低的水平。低利率不仅刺激了潜在购房者去买房，而且原来的房主纷纷进行所谓的“再融资”，把原抵押贷款转为利率更低的贷款，不仅减轻了债务负担，而且节省下的放贷支出，可用于增加消费，拉动经济增长。

 

自2000年起到2006年，美国房价一直持续增长。直到2007年第二季度迎来了利率上涨的调整节点，自此利率不断上扬，最终造成了超过5万亿美元的损失，800多万美国人失业，600多万人无家可归。

 

可谓前车之鉴。

 

当下为了抑制房价过快上涨，各国政府出台了一系列措施。

新西兰政府除了从2021年3月1日起重新引入贷款房价比限制，要求首次购房者首付比例达到20%，对房地产投资者则要求首付达到30%。

 

新措施还包括设立38亿新西兰元的专项基金以提振住房供应和基础建设，并且将开发商卖出房产的资本利得税征税周期从五年提升至十年（新房不受影响，以刺激供给），同时逐步取消炒房客利用按揭利息抵税的能力，

 

此外，政府还指示新西兰联储在制定政策时要将房价考虑在内。

 

还有韩国。尽管自2017年以来，韩国共颁布了25项房产调控政策，4年之间首尔市的房价还是累计上涨了45％。不过随着今年首尔新市长的就任及一系列举措的推行，房价暴涨的势头有所缓和。

 

第一，扩大供给。2021年2月，韩国政府再颁布一条住房调控新政，计划四年内新增包括公共住宅等形式的住房83.6万套；第二，韩国商业银行陆续开始上调房贷利率；第三，规避税费，韩国各项房地产税起算日期是6月1日，届时房产调控地区多套住宅持有者的转让税基准税率将上调10%，为了规避较多税费，不少人当下急于出售多余住房。

 

效果明显，在“寸金存土”的江南区有住宅售价降幅达10%，与此同时，首尔住宅成交量大幅减少。

 

相对于大多数国家最近一年房价超过5%的涨幅，胡润表示，“在新冠肺炎疫情蔓延全球的去年，由于当地央行宽松的货币政策以及疫情中房屋供应减少等因素，多国房价被进一步推高，尤其是欧美发达国家，但中国的房价调控政策收效明显，全球房价涨幅最高的前50名城市中，中国城市7个，去年有27个，前十只有银川一个中国城市，去年有6个。”

 

2021年春节前，北京、上海、广东三地的银保监局均针对经营贷、消费贷违规流入房地产领域开展自查，并作出严格部署。

 

2021年2月各地房地产调控次数高达45次，超过了1月份的42次。4月以来，全国各地延续之前的房地产调控密集趋势，加码房地产调控力度。从调控内容看，近期发布楼市新政的城市调控趋于精细化，不仅调控范围有所扩大，还针对“经营贷”“学区房”等热点市场问题进行精细化调控。毫不动摇地坚持“房住不炒”，坚决遏制投机炒房。

 

此外，最早控制住疫情、GDP唯一2020年全年正增长的主要经济体、放水力度远远不及发达国家和其他新兴市场、货币正常空间相对充足、经济自主性相对较强……这些都决定了我国货币政策的独立性。 

 

全球货币政策宽松，我国“不跟”。

 

参考资料： 

1. 当数字创纪录超过28万亿美元，这些美债谁来买单？丨央视新闻，2021- 03-03

2. 欧洲央行宣布7500亿欧元紧急购债计划丨新华网客户端，2020-03-19

3. 全球房价飙涨，刚需还能去哪住？丨 新周刊 2021-04-20

4. 从奥克兰到首尔，房价上涨之谜丨秦朔朋友圈 2021-02-25

5. “购房热”来了？有国家房价创几十年新高丨央视财经2021-04-11