美国房地产经纪人 （ZT）

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在一个论坛上看到的，不知道大家有兴趣没。
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美国买住房“几乎所有的事都可委托经纪人”
我先生因公司业务常住美国洛杉矶。当赴美国探亲时，我有机会对美国的房地产业作了一些考察，所见所闻，相信对国内房地产业的发展不乏借鉴之处。
浮光掠影之间，最深切的感受要从我先生买房说起——
在美国买房的方便和快捷实在出乎我的意料，几乎所有的事都可委托房地产经纪人(Real Estate Broker)去代办。我先生通过朋友介绍找到一位姓孙的华裔经纪人，在电话中将自己的买房要求告诉他，孙先生殷勤地应允尽力效劳。四天后，孙先生电话预约后带着10份独立房屋的房地产资料，上门逐一介绍，并展示每栋房屋的区位示意图、所在居住区的总体布局图(以供了解周围环境和配套情况)及每栋房屋的平面图。我先生对这些资料进行比较后初步选择了其中三处，并在孙先生的陪同下前往实地作进一步了解，最后选中了其中的一栋。
买房的第二步是谈价钱。这栋独立住房开价28万美元，我先生认为价格偏高，经纪人马上表示可尽力效劳，并让我先生报出一个所能承受的最高限价。三天后，孙先生电话告知，开发商已答应将售价降至25万美元，我先生表示满意。
第三步是提出内装修要求。在美国，开发一片独立屋时，一般只对其中1至2栋进行装修，供买房者参考，买房交上定金后即可按自己的选择在合同规定范围内提出装修要求。经纪人代为提供地毯质地、颜色的样品及厨房设备的组合和型号供买房人选择，确定后再由经纪人通知开发商在两天内按用户要求完成装修。
第四步是正式签约。合约内容十分齐备，以保证不发生买卖纠纷，并由经纪人代为到公证公司(ESCROW)办理公证(主要是对售出房屋和所在土地合法性的确认，以保证买房者不上当受骗遭受损失)，又代为到洛杉矶房地产注册署办理注册登记。不久，我先生收到一份91-1079484号转让契约(GRANT DEED)的副本，因为我先生买房时首期付款5万美元，不足部分以住房抵押向银行贷款，待30年还清本利后，契约正本才交给买房人。与契约副本同时寄上的是一张应缴275美元转让注册费的通知，可直接去就近银行转账付款。至此，这栋下有车库、后有花园、面积280平方米的二层独立屋，就这样简简单单地买下来了。
有趣的是我先生买完房子后，天天收到一大堆广告，有安装窗帘的公司，有打扫清洁的公司，有绿化公司提供种树种花服务，还有卖建筑材料的公司称可凭广告和经理亲笔信，在该公司买建筑材料，第一次优惠30％，并发给你两张卡片，免费供应4个40W灯泡，配三把大门钥匙，等等。原来经纪人把信息传给了这些服务公司，生意做成了要给经纪人中介费用。在各公司花样百出的竞争中，购房者享受着便利的实惠。
经纪人不好当“美国有一整套房地产经纪人制度”
曾成功地促成了我先生买房的房地产经纪人孙嘉惠说，人们只看到房地产经纪人买卖完成后的报酬，却忽视了在这些报酬的前后所付出的细致服务，这种服务是不能用金钱来计算的。另一位经纪人说，这活儿太苦，客人像皇帝一样指使我们做这做那，甚至连家中看小孩也来找我们，平常到机场接人送人等事则更不用谈了。经纪人为了做成一笔生意，自然是要提供各种服务，这种需要耐心的工作是很难坚持下去的。
不过，我所拜访过的几位经纪人一致认为，要使自己生意多，除了靠报纸的广告外，更主要的是靠信誉。
美国建立了一整套房地产经纪人制度，1917年加利福尼亚州首先立法，对房地产经纪业进行规范。其中房地产执照法对经纪人执照所需符合的标准和所具备的资格作出了严格的规定。
美国的房地产经纪人分为两类：一类是销售员(Salesman)，他们只能受经纪人委托受理业务，无权为买卖双方订立契约和收取佣金，报酬则由经纪人按其业绩付给。取得销售员执照必须具备下列条件：
1、年满18岁的自然人；
2、具有诚实良好的名声；
3、持有有意雇用其为销售员的房地产经纪人签名的推荐信；
4、高中毕业、具有专业知识的训练课时，并修完《房地产原理》课程，通过房地产销售人员考试；
5、取得执照18个月内还须加修两门与房地产有关的学科，并经过考试合格。
第二类则是经纪人(Broker)，他们必须具备的条件是：
1、年满18岁的自然人；
2、有诚实良好名声的可信证明；
3、高中毕业、具有专业知识的训练课时，具备两年以上从事房地产实际工作的经验，并修完与房地产业有关的8个学科；
4、具有一定年限的销售员工作经验并通过房地产经纪人考试；
5、执照持有者每4年必须重修 45小时有关房地产最新教育内容的课程，然后方可申请换领执照。
美国的法律还规定，凡发现并查实房地产经纪人或销售员在房地产中介服务中有不实的陈述、虚假的承诺、多头代理、公私款项不分、以欺诈手段取得执照、有不良行为记载、做不实广告、对销售员监督不严使客户受损、隐瞒实际利润等行为，均将受到暂停或吊销执照的处分。
经纪人赚什么，在美国，时因销售佣金发生纠纷
房地产经纪人的经济收入主要来源于交易佣金。所得销售佣金则按销售房地产种类及房地产经纪契约的类型而定。对未开发土地转让的销售佣金按转让价的6％-10％，独立住宅的销售佣金为成交额的5％-8％，大型商业用房地产的销售佣金为成交额的3％-6％。
如果房地产开发商或业主与房地产经纪人签订的契约为独家销售权契约(Exclusive Rightoosetl Listing)，则不论是否由经纪人提供的服务，只要在契约有效期内完成房地产销售，卖方都必须向经纪人支付佣金；如签订独家代理销售契约(Exclusive Agency Listing)，在契约有效期内，独家代理经纪人如完成出售则得到合同佣金，业主自行出售则不必付给经纪人佣金；如采取公开销售契约(Open Listing)，则所有的经纪人均可设法代售，实际销售经纪人均可获得佣金，同时业主也保留自己销售的权力。除此之外还可选择净值销售契约、联合销售契约和优先选择契约等。
在美国，经纪人之间时常因销售佣金发生纠纷，我在洛杉矶时就听说过这样一件事：某业主将住房委托经纪人A注册上市，经纪人B带顾客上门看房，因当时顾客难下决心而没有获得买方给价，后来由经纪人C再次带该顾客上门看房，提供了买房给价并由业主接受。这笔买卖在两周内完成过户手续。经纪人B得知成交消息后，以第一个把买房者带去看房并回答了各种问题为由，要求获得50％销售佣金。
经当地“综合上市服务机构”裁定，销售佣金由买主的注册上市售房代理人A获得，但A有义务和获得卖方给价的经纪人C分配佣金。代理经纪人(Listing Broker)可得40％～50％，实际销售经纪人(seuing Broker)可得50％～60％。而经纪人B尽管带了顾客看房，但由于没有获得卖方给价，则无权获得销售佣金。
经纪人为报酬而忙碌，而市场景气与否也影响着他们的命运。1990年以后，房地产业陷入萧条，一些人开始兼做其他生意，一些人则赶忙转业。
一位华裔房地产经纪人臧传信芬说，要具有竞争力就要舍得花本钱、花时间和精力。她在这期间选修了好多门课，房地产知识和经验令同行瞩目，并在市道开始好转后发挥出学以致用的优势。