中美两国的房市与股市（ BY 润涛阎）——PO同学看看

无墨

再说中美两国的房市与股市（图）
润涛阎
12-3-09
（一） 美国的房市现状与前瞻
2 `2 ?- G% O$ J" _格林斯潘配合克林顿大搞“全球化”，其实质在于美国想利用美元优势和美国的高科技，趁机把低附加值的产业搬到墨西哥和中国等技术落后的国家，然后印钞票给这些国家换取低价产品，让外国穷人给美国人打工。而当初他们认为这些发展中国家不可能不进口美国的高科技产品。一方面，当年美国高科技产品每年贸易盈额500 亿美元，他们万没想到今天美国高科技贸易逆差每年高达500 亿美元。在当初，制造业下跌，如何解决就业问题？格林斯潘和克林顿都想到了发展房地产。而房地产领域的扩张，首先将华尔街大量招人，各种衍生品纷纷出笼，然后，房地产业带动了相关的很多领域大量招人，建房的原材料市场、建筑工人、房地产商等等都红火起来了。格林斯潘就降低房贷利率，华尔街就把风险评级随便更改，以适应市场需要。这样，房地产泡沫就吹起来了。
那么，投资美国房地到底赚不赚钱？
  n0 L2 @% j+ d3 Y( x为了回答这个问题，我们需要一个数据，那就是把每年的通货膨胀率减掉，看看房地产业赚不赚钱。
下面是美国房地产图表，如果把过去100 年也这样算出来，结果仍然是非常接近的，也就是说，把房价（中间价，一半的房子比它贵一半的房子比它便宜；不是所有房子的均价）换成一个基数，然后再把通货膨胀减掉，就得出了一个走势。为了表明这个问题，这个图只把过去40 年的数据列出来。因为美国以前的房地产泡沫太小，走势也是跟通货膨胀图吻合的。如果把这次泡沫去掉，房地产的中间价基本上不变，也就是说，投资美国房地产其收益率跟通货膨胀一样。那就是说，投资美国房地产，除非赶上泡沫，跟把钱存在银行里没啥差别，甚至还不如。因为银行的利息要高于通货膨胀率。


这里有一个更大的问题隐藏在图表中。因为美国房子的建筑面积是越来越大的，中间价位的房子如果按照平方米计算的话，美国的房地产减去通货膨胀，是不赚钱的，可以说是赔钱的（按照每平米计算）。
3 w7 W/ a5 q; d, @7 v$ @4 }下面说说美国房地产的未来。
要预测未来，必须考虑市场需求与供给的比例是怎样的。当然，我们无法准确预测价格，只能预测价值。这个道理很简单，因为价格必须按照价值的走势进行调整，一旦有泡沫，就必须挤爆，回答价值应该到的地方。而泡沫是无法避免的，也是很难预测的。但切记：价格一旦偏离价值太远，你就知道泡沫快爆了。也知道爆了以后的底部在哪里。这一点，我有专文论及，请看润涛阎旧作就是了，这里不赘述。
那么，美国的房地产现状是怎样的呢？
5 S* B' S( m" b  c1 C5 U4 w首先，房子是人住的。这个需要反复强调，个人住房不是指办公用房。用英语说就是single house 。不包括公寓楼。
美国现有人口3 亿，这里取整数，因为不足3.1 亿。美国到房地产泡沫刚开始的2001 年，single house 总数已经是1.2 亿套了。美国有多少家庭呢？当时刚好是1 亿。而且，根据当时的房地产市场数据，这1.2 亿套房子有11% 是空着的，就是在市场上还没卖掉的已经闲置的部分。因为1 亿家庭有1.2 亿套房子，当然会有闲置的。
9 y8 I8 Q. @( K7 x+ ?$ g! ^过去的九年里，美国建造了大约0.1 亿套，加在一起，目前有房子1.3 亿套左右。
下面看美国的人口。
! q4 _+ B3 r. D3 a9 I由于墨西哥已经其它国家的偷渡非法移民在过去 10 年增加的比较多，而这些非法移民很大一部分从事于房子建造，所以，你看到哪里有新建房屋，哪里就有很多墨西哥人。房地产商利用廉价的建筑工，高额的房价，赚得钵满盆满。但房地产市场的低迷，新建房屋开工数量剧减，这些信息立刻反馈到墨西哥等国：“哥们，别来了，我们都没工作了”的信息会使以后偷渡来美的人员减少。所以，美国人口迅速增加的几率不高。
' A2 G. k3 V5 q# N6 I' ?1 o9 Z美国现在每年还有超过50万套新房建成，而美国的房子寿命很长，主要是因为维修费用少于建造费用，加上美国人口流动性太大，很多人住不到10 年就得换房。所以，花钱维修总比拆掉重新翻盖省钱。加上美国的婴儿潮一代在今后的20 年里会基本上死完，房地产业应该不会火爆起来了。所以，美国的房子空置率不会减少的。只要空置率高，房价即使重新吹起泡沫，也不会持久就会爆掉的。这是需求与供给的关系决定了的。
  O+ f* V0 o& C6 q# ^. X* B综上所述，美国的房地产暴涨的可能性很小，当然，如果通货膨胀率大增，房地产也会水涨船高。可别忘了，银行存款利息也是随着通货膨胀率增高而增加的。我刚来美国的时候，银行存款短期利率高达 12% 。当然比卡特当总统时的22% 低很多。
那您一定会问：“润涛阎先生，既然美国过去 10 年并没有发生房子供不应求的现象，那为何有那么多人在泡沫顶部买房呢？”
* T% X1 ^8 W4 @- M其实，回答这个问题很简单：有一句话就够了，那就是：上帝让它灭亡，必先让它疯狂。由于 99.9% 的人从来都不会考虑润涛阎上面的推理，也不知道供求关系是咋样的，也就跟着舆论的导向走了。到今天，也还有很多人认为可以重温旧梦呢！就像当年纳斯达克吹到了 5500 的时候，突然暴跌到 880 ，还有不少人做梦很快就回到 5500 高位呢。请您记住润涛阎一句话：一旦疯狂，不论是什么领域，政治的经济的，都是灭亡的前兆。至于商人是如何炒作的，请看润涛阎旧作《富豪吃粪、少妇赔猪、老赵卖拐》一文，在此不赘。
（二） 中国的房地产
关于中国的房地产，润涛阎有一篇新作。我今天需要增补的内容如下。
中国的城市化导致房地产暴涨，是市场供求关系的具体体现。但这里的泡沫到底啥时暴掉，取决于国务院注资的前景。
首先，有人看完我的文章后不理解，农民怎么会有钱到北京上海去炒房？
' L$ H1 Z6 F9 R0 h- W- u我需要把这个道理解释一下。你只要到农村去看一看就明白了。拿我们老家那里来说，我们县城发展的比不上霸县，现在叫霸州市。当年，霸县全县人口 32 万，县城里没有一栋楼房，一条街上有个电影院，也有几家工厂，但基本上是农民工，下班就回农村，因为城里没有房子。那时候，霸县里的城市住户不到2 千人。今天，霸州市高楼林立，一眼望不到边，城市居住人口超过20 万。而且发现迅速，很快就可超过30万了。但并非所有的人都是本县的农民进城，也有附近几个县的农民去了霸州市定居。而原来的霸县的城市军民，很多都在刚改革时跑回到大城市里了，因为很多都是大学毕业分配到基层（县城）的，城里的教育质量高，他们的孩子大都考上大学而留在了大城市。
) g* F8 _8 T6 g: f# J" `/ X6 ?这样，农村的年轻人基本上都跑到附近的小城市里打工、买房、定居了。水涨船高，而原来小城市里的知识分子们和他们的孩子们都跑到大城市里去了。所以，一步步往上顶，小城市里的人就被顶到北京上海等大城市里了。当然，农村也有不少直接去大城市的。我姐姐的一儿一女都是这样的，到大城市结婚买房安家了。但农民城市化的主要去处还是在小城市。
; z$ l6 v( n+ m( D3 R到了农村，除了过年过节的时候，你基本上看不到年轻人了，小孩子也都跟着到县城甚至大城市里。没有前瞻性的地方政府，当时到处搞什么希望小学，可现在三五个村都凑不出一个班，那些希望小学大都成了空房。我看到一很不错的希望小学，很高的砖瓦房，下面有标语很旧了但依然可辨，上书：“要致富，少生孩子多养猪”由于没有孩子上学了，一位老大爷就把这希望小学变成了自己的养猪场。里边很多好看的大白猪。
5 ]$ ^# N7 ]; z+ m书归正传。
' E  w) e  Z; t8 m! K中国的房地产热，主要是因为城市化造成的需求。因为国家建委公布的数字看，城市居民每人的平均建筑面积仍然在 28 平米左右。没有变化。变化的是城市人口的遽然增加。全国的城市居民已经跟农村军民平分秋色了。
; x, }' {& `$ r6 m: x但中国的人口组成是个非常不健康的形态。13 亿人口,18 岁以下的只有3 亿。这3 亿别说很多人不结婚（北京剩女高达50 万人，小小的南京就有20 多万剩女），就是每个女人生一个，他们的后代也就只有1.5 亿了。
从2019 年开始的30 年里，每年要有0.2 亿人口死亡。这个数字很多人不知道是多么可怕。我告诉您： 0.2 亿人，如果把这些尸体竖着一个个接起来，刚好围绕地球转一圈！如果横躺着，这些尸体就可从黑龙江排到海南岛。每年要烧掉这么多的尸体，要是用这些能量发电，按照热量计算，一个尸体能比50 公斤汽油的热量，加在一起，就是10 亿公斤汽油。全部用于发电的话，就是中国最大的发电站。
（三） 美国股市的现状
我喜欢用波普500 ，比较有代表性。
3 P8 n1 u1 B# r! D9 }% l  i2 z; q从天图上看，MACD 指标与这波上涨走势相反。看看RSI.已经是第三次背离。
但从周图看，价位还在布林轨的上端。布林轨已经收窄。天图看得更明显，布林轨收窄已有时日了。除非有大涨的因素，使得布林轨张开，价位超上冲去。不然，测试周图的下轨的支撑强度应该是理所当然的了。

7 U' ]$ Z* B; f+ [) j0 x0 l; J+ B从天图上看，Divergence 已经在零下了，MACD 已经死叉。
从基本面看，这波上涨的重要因素是美元利率接近于零，就是贷款炒股，或到中国炒房。而导致股市上扬。但这只不过是找理由，真正的原因在于超卖后的回调必不可少。看看周图，我图上的 J 那个地方，发生周级别的两次背离，不反转没有道理。一般情况下，周图级别的背离，不应该放过的，抄底的极佳机会。即使再次下跌，也会很快就回来的。
% }5 d  T" ]" {# U9 K  N$ ~周图：

而中国的股市和房地产，主要是看国务院如何注资。2009 年一共注资高达9 万亿, 4 万亿用于刺激经济，5 万亿用于放贷给房地产。如此注资加上需求旺盛，房价无法下调。2010 年估计也照样大量印钞票的，胡温在2012 年交班，在交班之前，他们不会让房地产暴跌过分的。跌跌涨涨，符合和谐稳定的大目标。因为要保住挤兑屁，维持房地产不暴跌乃唯一途径。
/ a" f. y: f/ _# H' o0 E5 \别忘了，2019 年，到那时，城市化已经完成了，房地产的需求减少，加上人口大量死亡，房地产将是一泻千里的暴跌。一旦跌下来，就成了阿斗，再也扶不起来了。
& B9 W9 P& R6 A, ?0 i& |$ L3 Y还有10 年的跌跌涨涨，道理就在这里。当然，我说的是“价值”角度，市场价格的走势无法准确预测。但万变不离其宗。如果美国真有第二次房地产泡沫立刻起来，那你就看到 M 头了。
1 A! f' A; r& v( O3 W  y2 ~3 }

Po

中国股市的长期走势，跟润兄贴的第一张美国房地产40年的走势图，本质上类似，润兄说是基于通货膨胀率，我认为用在中国的话，保底的趋势线是通货膨胀率，最乐观的趋势线是GDP增长率，因为GDP里也会有水份。所以我认为中国的资产价值，住宅也好股票也好，长期的趋势线大概年增长在6%-8%之间。上证指数的上一个底部是在2005年6月的998点。所以假设5年之后，也就是2010年6月，理论底部会在1466点左右。10年之后，理论底部在2155点左右。所以从现在起的未来2-3年内，上证指数有很大可能会跌到2000点以下。
房价中国一直没有很好的价格指数，所以没法具体判断点位之类的。但我还是认为中国的房价在未来5-10年内还会涨，但最终会在未来某一天跌到比今天更低的水平。而那个比今天更低的水平，也是由GDP增长率或者通货膨胀率决定的。