【采风】《星条旗下》（23）-- 生活琐谈（19）

柞里子

2.        生活琐谈 (19)

2.3        美国梦 （8）

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8 q; x8 j4 J+ z  X        如果银行止于争相降低利率，而不曾违背通常的房产抵押借贷规则，那么，也许还不至于导致如今落花流水春去也的惨淡境地。什么是通常的房产抵押借贷规则？其一，28%-36%的上限。所谓28%-36%的上限，指借贷者每月所支付的房产抵押贷款不得超过每月毛收入的28%，所支付的房产抵押贷款与非房产长期贷款的总额不得超过每月毛收入的36%。其二，借贷者须缴纳20%的首期。倘若借贷者选取只缴纳10%的首期，则每月须支付额外的借贷保险金。所谓借贷保险金，只是个说法，其实等于是提高了利率。其三，发放的贷款额不得超过房产市场价格与首期之差。比如，房产市场价格为50万美元，首期所付为10万美元，则贷款额不得超过40万美元。
        眼见加利福尼亚等地房产价格飞涨，银行纷纷在加利福尼亚以及其他房价涨势迅猛的市场打破通常的房产抵押借贷规则，新招迭出。什么新招？比如，放宽28%-36%的上限规则，令本来不具备借贷条件者也可借贷。不要求借债人支付20%的首期，甚至根本不要求借债人支付任何首期。最糟糕的手法，是发放高于房产市场价格的贷款。比如，房产只值50万美元，银行却愿意贷款60万美元。倘若房产继续上涨，这些打破常规的新招的确仅见其利，未见其弊。可世上哪会有不散的筵席？古人云：“其进锐者其退速”，果不其然！本来房价飞涨之地，如今恰为价格猛挫之区。
. O# |; {0 s& t+ c3 M        倘若借貸者支付了相当可观的首期，除去负隅顽抗，等待房产市场起死回生外，恐怕别无他路可走。不过，对于没付首期，甚至借得高于房产下跌以前价值的贷款者，情形就不同了。这些人可以采取三十六计的“走为上”计，一走了之，看你银行拿我如之何！加利福尼亚甚至有一家公司应运而生，名字就叫“一走了之”（Walk Away），专门经营协助借债人撒手赖债的生意。银行当然不是束手无策，根据法律，产权本在银行之手，一旦借债人不付款额，银行可以将房产收回出售。问题在于，借贷时房产价值高，收回出售时房产价格低，即使收回，差额自然成了银行的亏损。倘若银行曾经发放高于房产当时市场价格的贷款，亏损自然就更加惨重。
        令发放抵押贷款银行陷入困境的另一原因，在于重新贷款。如上所述，由于前些年利率持续下跌，很多房主在数年之内一而再、再而三地重新贷款。新旧贷款更替之时，房产须重新估价以确定可借款的上限。那年头房价上涨不已，因而每逢重新借贷之时，借债人都有机会借得超过偿还旧债的款额。很多借债人于是趁机多借，以为是飞来鸿福。一旦房价急剧下挫，“飞来鸿福”就立即化为灭顶之灾，即使卖掉房产，也无法偿还贷款。怎么办？也是三十六计走为上计，一走了之，把麻烦留给银行。
        美国房产市场在连续兴旺多年之后终于成为泡沫，原因何在？这可与中国没有关系，大抵是因美国经济即将进入、或者已经进入萧条状况。至于萧条因何来临，专家们往往只会提供一些马后炮般的解释。以作者之见，物极必反乃是任何事物的自然规律。一往无前，有进无退，只是一厢情愿的理想，从来不存在于现实之中。至于萧条为何在此时此刻降临，也许是伊拉克战争的后遗症。称霸世界的政治野心，必须付出经济的代价。

% S' {$ D, `- }5 R9 F% T" R- e        同样年头的房子，保养得法与否，对其折旧率的影响极大。为了保持房子的价值，几乎家家户户都为油漆粉刷、更新设备而忙个不停。于是，建筑材料零售生意兴隆得很。经意这种生意的铺子往往规模庞大，货品齐全，从地板、磁砖、木条、灰板、壁厨、碗柜、澡盆、马桶，到油漆涂料、五金电器、水管门窗，凡是维修房屋用得着的，无不具备。有的还兼做园林庭院的生意，大小树木、四季花草、化肥农药、剪草机器、浇灌设备，凡是美化环境用得着的，也无不毕集。十多年前，经营建材生意的铺子数目相当多，如今则近乎被 Home Depot 与 Lowe’s两家公司所垄断。据作者的观察，垄断之后，商品的选择范围明显不如以前。垄断之害，于此可见一斑。
        房子无论保养得多好，岁月久了，总不免在格局和设备上落后于时代。于是，专做房屋局部翻新改造的生意便应运而生。局部翻新改造也不是件简单易行，说做就能做，做完就了事的事情。凡是牵涉外观改动的工程，往往须先将图纸呈送地方政府核准。如果房子属于比较好的住宅区，在把图纸呈送地方政府之前，还得先经住宅区管理委员会审批。许多管理委员会订下极琐碎的章程，凡是违章的设计一律打回，根本没有呈交地方政府的机会。翻新改造一旦竣工，还得重新估量房子的价值，以便调整财产税的税额。
        新房子的交易大都在买方与开发商之间直接进行，不少开发商甚至拒同房地产经纪人打交道。旧房子的交易则普遍通过房地产经纪人，由卖方直接出售的例子不多，据说是不请房地产经纪人从中斡旋，害多于利。所谓利，当然是指能省下付经纪人的佣金。所谓害，则不止一端。例如，房主在家，来看房子的客人可能觉得不自在；没有中间人，讨价还价均不方便；缺少懂行的人，买卖协议书可能有法律漏洞；如此等等，不一而足。房地产经纪人替卖方做广告，领买方上门看房子，替买卖双方讨价还价，看起来像是替买卖双方服务，而事实上传统的房地产经纪人都是卖方的代理人，房子一旦成交，房地产经纪人从成交额中提取佣金，目前的提成标准是百分之六。受雇于买方或买卖双方的房地产经纪人属于新型代理人，数量甚少，也未见有逐渐流行之势。根据法律，受雇于卖方的房地产经纪人须向买方交代自己身为卖方代理人的身份，以免买方误解而受欺，但法律并没有规定交代身份须在双方洽谈生意之始，于是，不少房地产经纪人都等到生米煮成熟饭，买方欲退退不能时，方才装模作样地亮相。
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无墨

看了这篇，发现还是无房一身轻，嘿嘿！

柞里子

无墨 发表于 2011-7-22 16:56
- z( K6 X  ]9 b- h看了这篇，发现还是无房一身轻，嘿嘿！

! y- S3 \# |1 }3 _有两房的来说风凉话。该打！